Recomendación para la búsqueda
Orden de 22 de septiembre de 1982 por la que se aprueban las normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana.
Estado: DerogadaTexto Completo
Orden de 22 de septiembre de 1982 por la que se aprueban las normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana.IntroducciónPromulgada la Orden ministerial de 29 de enero de 1982 por la que se regula la coordinación de valores de los bienes de naturaleza inmobiliaria, y en la que se desarrolla la normativa sobre constitución y funcionamiento de los órganos de coordinación integrados por las Comisiones Superiores y Juntas Técnicas Territoriales, se hace necesario complementarla con la regulación de las directrices y normas que en materia técnica han de regir para la valoración de los bienes de naturaleza urbana, regulación que ha sido detenidamente estudiada por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana al amparo del artículo 5 de la mencionada Orden ministerial.
En su virtud, y a propuesta de la Inspección Central, este Ministerio ha tenido a bien disponer lo siguiente:
Primero.- Aprobar el texto que figura seguidamente conteniendo las normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana.
Segundo.- La presente Orden ministerial entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el
Madrid, 22 de septiembre de 1982.- García Añoveros
NORMAS TECNICAS PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES DE NATURALEZA URBANA
CAPITULO 1. NORMAS PARA DETERMINAR EL VALOR DEL SUELO
Regla 1. Delimitación de polígonos.
1. El suelo sujeto a tributación por Contribución Urbana en cada término municipal se dividirá en polígonos de actuación fiscal, delimitados según los siguientes criterios:
a) Coherencia urbanística.
b) Circunstancias que hagan aconsejable la unidad de actuación.
c) Condiciones particulares de la ordenación urbanística.
d) Cualquier otro, suficientemente justificado en el correspondiente estudio técnico-económico de valoración, y que habrá de ser aprobado por el Consejo de Dirección del Consorcio o, en su defecto, por la Junta de Valoración prevista en el artículo quinto de la Iey 34/1980.
2. Los polígonos se representará gráficamente en planos a escala 1.202.0W identificados alfanuméricamente con dos campos como máximo, pudiendo existir además un plano director a la escala apropiada.
Regla 2. Valores unitarios del suelo.
La valoración del suelo comprenderá la determinación sucesiva de los siguientes valores:
1. En polígono:
VUB: y valor básico del suelo, expresado en ptas/m2 suelo, definido en la regla 3.
VRB: Valor básico de repercusión, expresado en ptas/ma de construcción y definido en la regla 4.
2. En calle, manzana o paraje:
VUC: Valor del suelo pormenorizado, expresado en pesetas metro cuadrado suelo, definido en la regla 6.
VRC- Valor de repercusión pormenorizada, expresado en pesetas/metro cuadrado construido, definido en la regla 5.
3. En parcela:
VUP: Valor suelo, expresado en ptas/ma, definido en la regla 7.
VRP: Valor de repercusión, expresado en ptas/m2 construido. definido en la regla 7.
La relación entre los valores unitarios del suelo y de repercusión se rige por la siguiente fórmula:
VU = VR X e
En la que:
VU = Valor unitario del suelo en ptas/ma suelo.
VR = Valor de repercusión en ptas/ma de construcción.
e = Edificabilidad en metros cuadrados de construcción sobre rasante.
Esta edificabilidad se aplica y define según la regla 6.
Regla 3. Valor básico unitario del suelo en cada polígono.
En cada polígono se establecerá un valor básico del, suelo por diferencia entre el valor correspondiente al rendimiento óptimo, según las condiciones urbanísticas de uso y aprovechamiento, y el coste de las construcciones necesarias para su obtención y no será superior al que resulte del precio medio del mercado.
Dicha rendimiento óptimo corresponde a la utilización más idónea del suelo y se determinará en función de los precios de venta de mercado de la edificación posible en dicho suelo o del que resultare en función de la rentabilidad neta real de una parcela tipo en el polígono.
Se considera parcela tipo a aquella que reuniese condiciones normales, real o teóricamente, y por ello, no le será de aplicación ningún coeficiente corrector de su valor, encontrándose en condiciones de edificación, sin necesidad de coste añadido alguno, para poner el suelo en situación de aprovechamiento normal con arreglo a la legislación urbanística vigente.
El rendimiento óptimo, considerando los costes de producción de la promoción inmobiliaria que permita lograr dicho rendimiento, se determinará por aplicación del coeficiente 0,71 sobre el valor de venta de mercado del inmueble, considerando este último como producto terminado de la actividad de la construcción, incluido el valor del suelo que la soporta.
Cuando el rendimiento óptimo se determine en función de las rentas netas reales, en el estudio técnico-económico a que hace referencia la regla 8 se fijará el coeficiente que relacione rentas y patrimonios, en razón del habitual de la zona y el coeficiente que en función del valor en venta determine el valor en renta.
En defecto de los anteriores procedimientos se estará, al precio medio de mercado.
El valor unitario básico del suelo en cada polígono -WB- será el cociente entre el valor del suelo obtenido según los párrafos anteriores y la superficie total de la parcela tipo y se expresará en ptas/ma de suelo.
Regla 4. Valor básico unitariO de repercusión en el polígono.
El valor básico unitario de repercusión en el polígono - VRB- se obtendrá dividiendo el valor básico del suelo definido en la regla 3 por la edificación sobre rasante correspondiente al rendimiento óptimo en parcela-tipo, de acuerdo con la fórmula que figura en la regla 2.
Regla 5. Valor unitario de repercusión, pormenorizado, en calle, manzana o paraje.
El valor unitario de repercusión -VRC-, en lo sucesivo A tal efecto podrán considerarse las siguientes condiciones particulares: - Distancia al centro urbano de la localidad. - Medios de transporte público. - Desarrollo de la zona expectativa de rendimientos de los bienes urbanos en venta o renta. - Situación privilegiada de la que gozan, como máximo, un 10 por 100 de los terrenos de análogas condiciones en el polígono. - Paisaje de interés destacado entre los terrenos de condiciones semejantes. - Calidad del planeamiento. - Conjunto de servicios o equipamiento social, disponiesen de forma inmediata y completa, así como proximidad o relación con centros cívico-comerciales. El valor unitario de repercusión podrá contemplar el uso o destino permitido por el planeamiento para las distintas plantas y locales de una misma edificación según criterios de valoración comparativa de los mismos. Regla 6. Valor unitario del suelo pormenorizado en calle, manzana o garaje. Se denomina 1. En el suelo urbano, al producto del valor de repercusión correspondiente por la edificabilidad permitida por el planeamiento -e-, y si ésta no estuviese establecida, por la resultante de aplicar a la superficie de la parcela las condiciones de edificabilidad fijadas por la Ordenanza de aplicación y, en último caso, por la edificabilidad de un metro cuadrado por metro cuadrado. 2. En el suelo urbanizable programado, en función del aprovechamiento medio del sector. 3. En el suelo urbanizable, con normas subsidiarias y/o complementarias del planeamiento, al que resulte de su uso e intensidad de ocupación señalado en el planeamiento. 4. En diseminados y supuestos similares no contemplados anteriormente, se determinará por el valor del suelo no urbanizable o urbanizable no programado, según criterios de la Contribución Territorial Rústica, corregido por un coeficiente que contemple globalmente el grado de urbanización exterior a la parcela. Regla 7. Valores unitarios de parcela. 1. Se denomina valor unitario del suelo en parcela -VUP- al valor unitario en calle, indicado en la regla 6, corregido por coeficiente de la regla a que sea de aplicación. 2. Se denomina Regla 8. Contenido de los estudios técnico-económicos. En los estudios técnico-económicos que se sometan a la aprobación del Consejo de Dirección del Consorcio o, en su defecto, de la Junta de Valoración prevista en el artículo 5 de la Ley 34/1980, se incluirá la relación de calles, tramos de calle, plazas, colonias, etc., con indicación del valor unitario de repercusión en calle, por uso y planta, en su caso edificabilidad; fondo normal; superficie mínima de parcela, valor unitario del suelo en calle, en tramo de calle, plaza, colonia zona, diseminado, etc.; así como la categoría y grado de urbanización considerado; costes de urbanización correspondientes y tipo de edificación, El coste unitario de urbanización vendrá expresado en ptas/m2 de suelo bruto del polígono. Regla a. Coeficientes correctores del valor del suelo. El valor de repercusión pormenorizado, considerado en la reglas precedente, y, en su caso, el valor unitario de calle de acuerdo con la regla 6, se corregirá atendiendo a las características intrínsecas y extrínsecas de la parcela, mediante la aplicación de los siguientes coeficientes: 1. Características intrínsecas de la parcela. 1.1. Suelo ordenado para edificación en manzana cerrada. A) Solares con varias fachadas. Para la valoración de solares con más de una fachada se aplicará el siguiente procedimiento: Se trazará una paralela a la fachada de la calle de mayor valor a la distancia del fondo normal edificable y a esta zona se le aplicará dicho valor: igualmente se realizará con el resto de las fachadas, orden decreciente de valor, La parte no incluida dentro de las zonas así determinadas se valorará por el indice F) por fondo excesivo. El valor resultante, suma de los anteriores, para fachadas formando esquina se corregirá con un coeficiente que será: Para dos fachadas: 1,10. Para tres o más fachadas: 1.15. B) Longitud de fachada. En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, con llamada inferior de valor de 0,50, siendo L la longitud de la fachada y LIMITE la longitud mínima definida por el pIaneamiento. En el caso de que no exista planeamiento, o no esté definida la longitud mínima, LIMITE será igual a siete metros C) Configuración irregular o anómala. Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento se aplicará un coeficiente corrector de 0,5. D) Desmonte excesivo: Desmonte con más de tres metros de cota media: 0,90. E) Profundidad del firme: Firme a más de tres metros: 0,90. F) Fondo excesivo: Al exceso de superficie de la parcela sobre el fondo máximo edificable o, en su defecto, sobre el fondo normal en la localidad, se le asignará como valor unitario el resultado de dividir el valor unitario de calle por el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle, más una. Criterios de aplicación de los anteriores coeficientes: Los coeficientes correctores por desmonte excesivo (D) y por profundidad del firme (E) sólo se aplicarán en las parcelas sin edificar cuando las respectivas características tengan condición singular en las parcelas no edificadas y sean suficientemente justificados, y no en los casos en que estuviesen generalizadas en la calle o zona a que pertenezca la parcela, pues en este supuesto ya habrán sido tenidas en cuenta al establecer el valor unitario. El coeficiente por fondo excesivo (F) sólo tendrá aplicación en parcelas sin edificar. La parte a que se aplique vendrá determinada por el procedimiento descrito en el apartado A) anterior. Las parcelas enclavadas o consideradas como interiores se valorarán con los mismos criterios que en caso de fondo excesivo. 1.2. Suelo ordenado para edificación abierta. a) En caso de edificación en bloque podrán ser de aplicación los coeficiente reductores por desmonte excesivo (D) y por profundidad del firme (E), consignados en el apartado 1.1 anterior, siempre que estuviese justificado y no se hubieran tenido en cuenta anteriormente para la determinación del valor del suelo y no se encontrará edificado. b) En vivienda unifamiliar podrán ser de aplicación los coeficientes B) y C) en todo caso y los D) y E) si no estuviese edificado. e) Superficie distinta a la mínima. En las parcelas sin edificar con superficie, S, distinta de la mínima, 5m, establecida en el planeamiento o, en su defecto por la costumbre, se aplicarán los siguientes coeficientes: S/Sm menor que 1 * 0,80 * 1 menor o igual S/Sm menor que 3 * 1,00 * S/Sm mayor o igual que 3 * 0,80 * 2. Circunstancias extrínsecas a la parcela. 2.1 Grado de urbanización. En aquellas parcelas cuya fachada o fachadas tengan grado de urbanización distinto al de la calle o paraje en que estén situadas se sumará o restará, según el caso, el coste de los servicios que la parcela tenga, respectivamente, por exceso o defecto, sobre los de dicha calle o paraje y según los siguientes porcentajes del coste de la urbanización establecidos en la regla 8, excepto en el caso de que estas obras deban ser complementadas por ejecución de algunos de los sistemas de actuación previstos en la vigente legislación del suelo: * Porcentaje * Suministro de agua * 12 * Energía eléctrica * 27 * Alumbrado * 8 * Movimiento de tierras * 10 * Pavimentación * 31 * Alcantarillado * 12 * 2.2. Inedificabilidad. En caso de terrenos sin edificar que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten inedificables y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte de terreno afectada el coeficiente 0,50 respecto al valor que correspondiera en caso de no existir dicha afección. La aplicación de este coeficiente excluirá la de cualquier otro. Regla 10. Valor del suelo en parcela edificada. El Cuando una parcela tuviera más de una fachada y, por la complejidad que ello implicara, no fuera aconsejable aplicar el criterio anterior, se valorará como si estuviese sin edificar. En los casos que a continuación se expresan el valor del suelo en la parcela se fijará según los criterios que para cada uno de ellos se establecen a) En suelo residencial con uso de vivienda unifamiliar se obtendrá multiplicando el .valor unitario del suelo en la parcela., -VUP- por su total superficie. b) En los terrenos no urbanizables o urbanizables no programados, ocupados por construcciones de carácter urbano, será el producto del valor unitario del suelo, fijado para diseminados por la superficie ocupada por las construcciones, según se definen en el texto refundido de la CTU, e incluyendo en ésta la de los patios comprendidos entre ellas. Regla 11. Valor del suelo en parcela sin edificar. El valor del suelo en parcela sin edificar -S- será igual al producto de su superficie por el valor unitario del suelo correspondiente a su calle o zona -VUC- con las correcciones que, en su caso, procedan. CAPITULO II. NORMAS PARA DETERMINAR EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES Regla 12. Criterios generales. 1. La valoración de las construcciones se realizará atendiendo a su coste actual, corregido en función de su edad, destino, clase de edificación, posibilidades de renta y valor actual en el mercado. 2. Las construcciones se clasificarán de acuerdO con los tipos que, con arreglo a su uso, clase, modalidad, destino, categoría y coste comparativo, figuran en el cuadro de la regla 17. 3. Cuando la singularidad de alguna construcción no permita su tipificación se asimilará a la que reúna las características más semejantes a las que sirvieron de base para la formación de los tipos medios representativos. Regla 13. Coeficientes correctores del valor de la construcción tipo. Realizada la tipificación de la construción se aplicarán los coeficientes correctores que procedan según los conceptos y valores que se indican a continuación: 1. Antigüedad de la construcción. El valor tipo asignado se corregirá aplicando el coeficiente que corresponda de acuerdo con la siguiente escala: Años completos transcurridos desde su construcción o rehabllitación * Coeficiente corrector * De 0 a 2 * 1,00 * De 2 a 5 * 0,88 * De 6 a 8 * 0,77 * De 9 a 11 * 0,74 * De 12 a 14 * 0,71 * De 15 a 17 * 0,68 * De 18 a 20 * 0,65 * De 21 a 23 * 0,63 * De 24 a 26 * 0,61 * De 27 a 29 * 0,59 * De 30 a 35 * 0,57 * De 36 a 41 * 0,53 * De 42 a 47 * 0,50 * De 48 a 53 * 0,47 * De 54 a 59 * 0,44 * De 60 a 65 * 0,42 * De 66 a 71 * 0,40 * De 72 a 77 * 0,37 * De 78 a 83 * 0,35 * De 84 a 89 * 0,33 * De 90 a 95 * 0,31 * De más de 95 de antigüedad * 0,30 * En todo caso se tomará como año de referencia aquel en que surta efectos la revisión. Uso predominante del edificio * Coeficiente corrector * Residencial * 1,00 * Industrial: * * Fábricas * 0, 70 * Otros 0, 90 * Oficinas * 0,90 * Comercial * 0,80 * Deportes * 0,90 * Espectáculos * 0,80 * Turismo * 0,80 * Sanidad y beneficencia * 0,90 * Cultural y religioso * 0,90 * Estos coeficientes sólo serán aplicables a edificios a partir del quinto año de antigüedad de la construcción según criterio del apartado anterior. 3. Capacidad de renta por estado de conservación. Cuando el edificio no se encuentre en buen estado de conservación, y ello no sea imputable exclusivamente a la antigüedad del edificio, se aplicarán las correcciones siguientes: Estado de conservación * Coeficiente * Regular * 0,9 * Malo * 0,8 * El estado regular vendrá caracterizado por la existencia de defectos o daños permanentes sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. El estado malo se corresponderá con la existencia de daños o lesiones que menoscaben su habitabilidad, o que afecten a su resistencia, o de extensión generalizada, o que requieran reparaciones localizadas importantes. En caso de edificios declarados en estado ruinoso, tributarán solamente por el valor del solar por aplicación del coeficiente cero a la construcción. 4. Coeficiente corrector total. El coeficiente corrector total a aplicar sobre el valor unitario de la construcción tipo será el producto de todos los coeficientes correctores que resulten .le aplicación, según los conceptos referenciados en esta regla. 5. Valor unitario- tipo corregido VTC. El valor unitario corregido, VTC, es el producto del valor unitario tipo que corresponde a la construcción tipificada en cada caso por el coeficiente corrector total definido en el punto 4 anterior. Regla 14. Valor de la construcción. El valor total de la construcción -C- será la suma de los productos de las superficies edificadas en cada uno de los tipos constructivos que en ella existan por el valor unitario tipo corregido que les corresponda. Superficie edificada es la comprendida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas exteriores e interiores y en su caso, por los ejes de las medianerias, en todas y cada una de las plantas del edificio. Los cuerpos volados, balcones y terrazas, que estén cubiertos por otros elementos análogos, o por tejadillos, o cobertizos, y que se hallen limitados lateralmente por paredes, formarán parte integrante de la superficie construida; en los casos restantes se computarán al 50 por 100 de su superficie, medida de igual forma. En uso residencial no se computará como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. CAPITULO III. NORMAS PARA LA DETERMINACION DEL VALOR CATASTRAL Regla 15. Valor catastral de la finca. El valor catastral -VC- de una finca estará integrado por los valores del suelo y, en su caso, de las construcciones, afectada su suma por los siguientes indices, que atenderán: a) A la inclusión en el valor de la construcción del importe de los honorarios de los profesionales que intervienen en la misma a los gastos de su promoción y a los tributos locales que la graven. b) Al aprovechamiento distinto del más idóneo del suelo. El valor del suelo será el expresado en las anteriores reglas 10 y 11; el de las construcciones, el establecido en la regla 14. Cuando proceda el valor catastral de una finca se obtendrá sumando los valores catastrales correspondientes a cada uno de los distintos locales que la integren. Regla 16. Coeficientes correctores para obtener el valor catastral Para obtener el valor catastral se aplicará a la suma de valores del suelo y de las construcciones los siguientes coeficientes: 1. Coeficiente al que se refiere el apartado a) de la regla 15, 1. Este coeficiente se establece igual a la unidad por haber sido: considerado ya en reglas anteriores. 2. Por aprovechamiento distinto del más idóneo del suelo. 2.1. Por depreciación funcional. En caso de construción, diseño, uso o instalaciones inadecuadas; y en particular, en los casos de viviendas anteriores al año 1 30, no rehabilitadas posteriormente y con superficie superior al doble de la normal en su tipo, se aplicará el coeficiente 0,80. 2.2. Viviendas interiores. En aquellas viviendas consideradas como interiores, por abrir todos sus huecos de luces y ventilación a patios interiores de parcela, en edificación cerrada, se aplicará el coeficiente 0, ;0. 2.3. Fincas afectadas. En caso de fincas con cargas singulares por estar declaradas oficialmente monumentos histórico-artísticos o de carácter análogo, como el de figurar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, se aplicará el coeficiente 0,70. 2.4. Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística expropiación reparcelación, servidumbre o fuera de ordenación por uso, mientras persista tal situación, se aplicará el coeficiente 0,90. 2.5. En las fincas con uso predominante cultural, docente, deportivo, asistencia o religioso no lucrativo, y mientras permanezca en esas condiciones, el coeficiente será 0,80. CAPITULO IV. NORMAS PARA CATALOGAR LAS EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES DE CARACTER URBANO Regla 17. Catalogación y tipificación de las construcciones. La tipificación de las construcciones a las que se refieren las reglas 12 y 14 se realizará en razón de su uso, clase, modalidad o destino y categoría o tipo de cada una conforme al cuadro adjunto que figura al final de estas reglas y en las condiciones siguientes: a) Para construcciones del mismo uso, clase o modalidad, las categorías y tipos de clasificación no serán menos de tres ni excederán de nueve, esta clasificación contemplará el coste actual de cada tipo y permitirá apreciar la diferencia de costes entre dos inmediatos o consecutivos. b) Dentro de cada modalidad - destino cada categoría o tipo significará un incrementO del 10 por 100 sobre el coste actual de la categoría inmediata anterior. Regla 18. Codificación de los tipos de construcción. A los tipos de construcción que aparezcan en los estudios técnico-económicos se les asignará el código correspondiente, que posibilite la futura revisión automática mediante programas de actualización de valores. ANEXO A LA REGLA DIECISIETE Tabla omitida.
RELACIONES
