Compraventa de bienes inmuebles

Nulidad de contrato de compraventa de local destinado a vivienda por humedades aparecidas después del otorgamiento de la escritura.


  • Materia: Derecho Civil
  • Especialidad: / Derecho Civil / Obligaciones y contratos / Contrato de compraventa / Compraventa de bienes inmuebles
  • Número: 12739
  • Tipo de caso: Caso Judicial
  • Voces: COMPRAVENTA CIVIL, NULIDAD DE LOS CONTRATOS
  • FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 28-11-2019
Documentos originales presentados



El caso


Supuesto de hecho.
Zaragoza, 09-02-2018

La Sentencia firme de fecha 28 de noviembre de 2019, del Juzgado de Primera Instancia número 15 de Zaragoza, estima la demanda declarando la nulidad del contrato de compraventa de un local bajo destinado a vivienda, con recuperación de la finca por el vendedor a quien condena a restituir al comprador el total importe satisfecho por éste como precio de la finca, más los intereses legales desde su entrega, más los gastos soportados en la compraventa en concepto de indemnización, y al otorgamiento de los documentos públicos y privados que en su caso pudieran resultar necesarios a tal fin, con todos los gastos e impuestos a cargo del vendedor demandado, sin imposición de costas.

Señala el Juzgador que ninguna advertencia se dio por el vendedor de la existencia de un vicio oculto, consistente en humedades por capilaridad acreditada por informes técnicos, que descartan un problema de roturas o fisuras en tuberías o vertidos comunitarios, cuya subsanación por medios técnicos solventes suponen un coste que se acercan a una tercera parte del precio de adquisición de la finca. Ningún indicio existía en el interior de la vivienda de la existencia de humedades, antiguas o actuales, sino que éstas aparecieron a los pocos meses de la compraventa, de tal forma que unos inquilinos que habían firmado un contrato de arrendamiento tuvieron que renunciar al mismo por causa de las humedades aparecidas.

La estimación de la demanda, que pretende la recíproca restitución de prestaciones entre las partes, asumiendo el vendedor los gastos sufridos por el comprador y acreditados documentalmente, se fundamenta:

a) bien en la vía de los arts. 1484 y ss. del Código Civil que facultan al comprador a desistir del contrato cuando lo vendido presente vicios ocultos, calificándose como tal no solo los que hacen la cosa impropia para el uso, sino también cuando disminuyen de tal forma su uso que de haberlos conocido no se habría adquirido o se hubiera dado un precio menor, destacando la Sentencia que no se adquirió un inmueble a precio de ganga, sino que incluso se consideró alto por tratarse de un local cuyo uso a vivienda debía ser cambiado, que se renunció a un alquiler por entender que las humedades lo hacían impropio para su uso como vivienda, que la subsanación del vicio supone un coste muy importante en relación al precio de adquisición, no siendo exigible al comprador de buena fe ignorante del defecto entrar en pleitos con la Comunidad para dirimir a quien le corresponde asumir el gasto, y que el comprador mostró al vendedor su voluntad de desligarse del contrato antes del transcurso del plazo de seis meses establecido en el art. 1.490 del Código Civil;

b) bien en la vía de la nulidad contractual por vicio del consentimiento de los arts. 1261 y ss. del Código Civil, si no por dolo, cuando menos por error relevante, esencial, y no vencible.

Objetivo. Cuestión planteada.

Se declare la nulidad del contrato o se condene a pagar a la parte actora la cantidad de 24.618€.

La estrategia. Solución propuesta.

El abogado fundamentará que las humedades que aparecieron en la vivienda comprada empezaron a mostrar signos de un deterioro debido a humedades, las cuales motivaron a los antiguos inquilinos a renunciar el contrato de arrendamiento.



El procedimiento judicial


  • Orden Jurisdiccional: Social
  • Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Zaragoza
  • Tipo de procedimiento: Procedimiento ordinario
  • Fecha de inicio del procedimiento: 28-11-2019
Partes

Parte demandante

Don Julián

Parte demandada

Don José


Peticiones realizadas

Parte demandante

Habiendo presentado la demanda, se tenga interpuesta demanda de juicio ordinario contra Don José, solicitando que se dicte Sentencia:

  • Declarando la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre ambas partes o su rescisión como consecuencia de las acciones, restituyendo el importe de 67.500€ satisfechos, más 7.114,19€ en concepto de indemnización de los gastos soportados por esta parte.
  • Si no se estimase la pretensión anterior, se condena al demandado a pagar a la parte actora la cantidad de 24.618€, importe en que se valora la subsanación de las humedades existentes en la finca en el informe aportado.

Parte demandada

Se opone a la demanda y solicita que se dicte Sentencia desestimatoria con expresa condena en costas.


Argumentos

Parte demandante

A finales del mes de abril y de forma más acusada en el mes de mayo, la vivienda comprada al demandado empezó a mostrar signos claros y evidentes de un alarmante deterioro debido a humedades generalizadas, que comenzaron a aflorar en los suelos y paredes de la misma. Estas alarmantes y generalizadas humedades motivaron que los inquilinos tuvieran que renunciar al contrato de arrendamiento, teniendo que acudir a empresas especializadas en el tratamiento de humedades, para obtener asesoramiento de las causas de las mismas y su posible solución.

Como consecuencia de ello, se le requirió notarialmente al vendedor demandado para resolver la compraventa y obtener el reintegro del precio, gastos e impuestos satisfechos por el pleno conocimiento del requerido al tiempo de venderse de la existencia de esa humedad estructural por capilaridad.

Parte demandada

En ningún momento se le ocultó información alguna sobre la propiedad, siendo consciente la otra parte del estado del inmueble y, en concreto, de las humedades que había, pues tras valorarse con estricto detenimiento el inmueble, la otra parte afirmó que le interesaba adquirir la propiedad.


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Documental aportada

Parte demandante

  • Escritura.
  • Fotografías.
  • Contrato.
  • Justificante de la cantidad a la que ascendieron los gastos e impuestos.
  • Informes.
  • Acta.
  • Comunicación aseguradora.

Parte demandada

  • Informe pericial.

Prueba

Misma que documentación aportada.


Resolución Judicial




Jurisprudencia


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