Murcia, 06-04-2004

La compañía “VVV” se dedica a la promoción, construcción, compraventa y arrendamiento de toda clase de bienes inmuebles. La compañía “MMM” se dedica a la explotación de establecimientos de hostelería y restauración. “MMM” tuvo conocimiento de la venta de varios terrenos pertenecientes a distintos miembros de una misma familia, entre ellos el de Doña Talía,  y se puso en contacto con ellos. 

En la fecha marcada como inicio del supuesto de hecho, Doña Talía  formalizó  con la representante de la sociedad “MMM” S.L, un contrato de opción de compra sobre una finca propiedad de Doña Talía, que contaba con una medición actual de 20.147m2. También se acordó que la sociedad “MMM” S.L.” podría ceder por cualquier título su derecho a terceros sin necesidad de aprobación de la parte cedente.

Dicha compra quedaba supeditada a que la optante pudiese conseguir una superficie superior a 75.000m2, ya que era la medida mínima necesaria para poder desarrollar su proyecto de plan urbanístico. La empresa “MMM” cuando fue al Registro de la Propiedad a comprobar la titularidad, las cargas inscritas, las superficies y los lindes, comprobó que los propietarios de las fincas con los que había iniciado negociaciones habían manifestado una mayor superficie de terreno a la inscrita en el Registro.

Doña Talía manifestó que la finca tenía 20.174m2 pero en el Registro de la Propiedad constaba 18.274m2. “MMM” cedió su derecho de opción de compra a la compañía “VVV” quien otorgó con Doña Talía, escritura de compraventa en unas condiciones diferentes a las pactadas anteriormente. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa se realizó el 5 de octubre de 2004. En dicha escritura se convino que se efectuaría un acta de deslinde e informe topográfico por la compradora, para determinar la extensión de la finca, ya que el precio estaba condicionado a la superficie de la finca, y en ese momento se tomó en cuenta que era 20.174 m2. Si del resultado de dicha acta e informe la superficie de la finca no se correspondía con la establecida inicialmente, se reduciría el precio proporcionalmente. El resultado del acta de deslinde, dio una medición inferior a los 20.174 m2, surgiendo, por ello, el conflicto en cuanto a la determinación del precio de venta. La empresa “VVV”, en base a dicha superficie, realizó el pago de 2.023.542,76 € y le restaba pendiente de pagar la cantidad de 129.382 €.
 
Doña Talía no está conforme ya que considera que la superficie de la finca es de 20.174 m2, y que por lo tanto el precio es superior. El representante de la empresa “VVV” envió un burofax a Doña Talía, en que le decía que se presentase en Caja X para retirar la cantidad de 129.382 €. Una vez presentada allí, se le informó que para retirar dicha cantidad debía firmar un recibo de saldo y finiquito, renunciando así al resto del precio convenido, lo que no aceptó. En fecha 09 de febrero de 2006 Doña Talía requirió formalmente a Caja X que abonase la cantidad fijada en el citado aval. En junio de 2006 Doña Talía formuló Demanda de conciliación contra Caja X, reclamando el pago del citado aval. En septiembre de 2006 Doña Talía formuló Demanda de conciliación contra “VVV”, para que hiciese efectiva la cantidad convenida en dicha compraventa. En fecha 16 de enero de 2007 DoñaTalía interpuso Demanda de juicio ordinario contra Caja X y contra la mercantil “VVV”.

En este caso, el cliente es “VVV”, comprador de la finca de Doña Talía, y lo que pretende es que se reconozca que le debe a Doña Talía la cantidad de 129.382 euros y no la de 210.387 euros, que se encuentra depositada en la Caja X.

La estrategia del abogado consiste en demostrar que la cantidad que “VVV” debe a la vendedora, es la cantidad calculada en base al precio final fijado por cada m2 de superficie de terreno real.